11 Tipps zur Vermeidung von Zwangsvollstreckungen

Sorgen Sie sich, dass Sie Ihre Hypothekenzahlungen nicht leisten können? Schützen Sie Ihr Zuhause und Ihre Investition mit dieser kompetenten Beratung

Foto von Mark Weiss

Du hast Angst. Sie haben vor ein paar Jahren ein Eigenheim gekauft oder es neu finanziert, um die Ausgaben zu decken, und Sie befürchten, dass Sie mit den Zahlungen nicht Schritt halten können. Sie sind möglicherweise einer der Millionen gefährdeter Amerikaner mit einer Subprime-Hypothek mit variablem Zinssatz (ARM), deren Zinssätze später in diesem Jahr wieder auf einen viel höheren Prozentsatz zurückgesetzt werden, oder Sie sind ein Hauptdarlehensnehmer, der eine andere Art von nicht traditioneller Hypothek aufgenommen hat Hypothek. Möglicherweise sind Sie sogar über Ihre konventionelle Hypothek auf dem Laufenden, machen sich jedoch Sorgen über betriebliche Entlassungen und steigende Kosten.

Lesen Sie weiter: Die Chancen zur Vermeidung von Zwangsvollstreckungen verbessern sich. Es gibt neue Instrumente zur Refinanzierung, die Regierung verspricht Lösungen, und einige Kreditgeber haben freiwillig zugestimmt, die Zinssätze für bestimmte Hypotheken einzufrieren. Diese Seite hat Wohnungskrisenberater und Kreditspezialisten im ganzen Land befragt und elf Top-Tipps ausgearbeitet, mit denen Sie Ihr Zuhause in Ihren eigenen Händen halten können.

1. Mach deine Hausaufgaben. Fürsprecher des Wohnungsbaus sagen, dass viele Hausbesitzer unerschwingliche Kredite erhalten, weil sie entweder die Bedingungen ihrer Kredite nicht verstanden haben oder von räuberischen Kreditgebern betrogen wurden. "Ein großer Teil der Menschen, die wir sehen, sind Menschen, die Kredite erhalten haben, die sie gar nicht hätten bekommen dürfen", sagt Phyllis Salowe-Kaye von Citizen Action, der größten Beratungsagentur für Hypothekenkrisen in New Jersey. Wenn Sie bei Erhalt Ihrer Hypothek nicht informiert waren, stellen Sie sicher, dass Sie den Fehler jetzt nicht wiederholen. Grundlegende Ratschläge zur Refinanzierung erhalten Sie vom US-amerikanischen Ministerium für Wohnungsbau und Stadtentwicklung. Viele Staaten haben auch Ratschläge für notleidende Hausbesitzer auf ihren Websites des Generalstaatsanwalts, der Bank oder der Immobilienfinanzierungsagentur veröffentlicht.

2. Rufen Sie Ihren Kreditgeber an, während sich Ihr Kopf noch über Wasser befindet. Wenn Ihr Guthaben bereits aufgebraucht ist, verlieren Sie die Verhandlungsmacht. Außerdem zielen neue Programme zur Bekämpfung der Zwangsvollstreckung auf Personen ab, die noch kein Kreditproblem haben. Im Rahmen des kürzlich angekündigten Projekts Lifeline haben beispielsweise sechs große Kreditgeber - die Bank of America, Citigroup, Countrywide Financial, JP Morgan Chase, Washington Mutual und Wells Fargo - vereinbart, den Zwangsvollstreckungsprozess für qualifizierte Kreditnehmer mit angemessenem Kredit für 30 Tage auszusetzen Ratings, die versuchen, ihre Häuser zu behalten.

3. Öffnen Sie alle E-Mails von der Bank. Einige Subprime-Kreditgeber, wie Washington Mutual, rufen sechs oder mehr Monate vor einem Reset an oder schreiben ARM-Kunden, um Unterstützung anzubieten.

4. Erwarten Sie, dass die Rettung einige Zeit in Anspruch nimmt. "Zu viele Menschen versuchen, das Problem mit schnellen Tipps zum Mitnehmen zu lösen", sagt Salowe-Kaye. "Sie können dies nicht mit einem Anruf lösen." Helplines sind blockiert, es kann eine Ewigkeit dauern, bis die Person, die Ihren Kredit bedient, erreicht ist, und es ist unmöglich zu wissen, wie viele Hausbesitzer tatsächlich an ihren Häusern festhalten werden. "Die Kreditgeber sind definitiv eher bereit, Pläne auszuarbeiten", berichtet William Sanchez von der Tampa Bay Community Development Corporation in Clearwater, Florida. Sie müssen nur darauf vorbereitet sein, die Unterstützung von Experten und Optionen Ihres Anbieters in Anspruch zu nehmen.

5. Suchen Sie einen kostenlosen oder kostengünstigen Wohnungsberater. Besuchen Sie die Website des US-amerikanischen Ministeriums für Wohnungswesen und Stadtentwicklung, um HUD-zertifizierte Berater zu finden. Die gemeinnützige Stiftung für Kreditberatung verfügt auch über ein Online-Krisen-Ressourcenzentrum für Eigenheimbesitzer, über das Sie direkt mit einer Mitgliedsberatungsstelle verbunden werden können. Auf der Website finden Sie ein Quiz, an dem Sie anonym teilnehmen können, um Ihr Risiko einzuschätzen. Und NeighborWorks America, eine nationale gemeinnützige Organisation, die vom Kongress ins Leben gerufen wurde, unterstützt die landesweite Hotline 888-995-HOPE. Es verspricht, Sie mit einem Live-Berater zu verbinden.

6. Wenden Sie sich an einen qualifizierten Experten, der Sie bei der Navigation unterstützt.

Möglicherweise möchten Sie an mehreren Stellen Maßnahmen ergreifen, indem Sie sich auch an einen Anwalt wenden. Gehen Sie nicht zu Orten, die für einen Fix im Fernsehen, im Internet oder an Telefonmasten werben. Und legen Sie auf falsche Käufer, die anbieten, Ihr Problem zu beheben, indem Sie Ihr Haus kaufen und es an Sie zurückpachten, bis Sie es zurückkaufen können. Um einen Anwalt zu finden, dem Sie vertrauen, wenden Sie sich an eine mit Legal Services Corp. verbundene Agentur (wenn Ihr Einkommensniveau niedrig genug ist, um für deren Unterstützung in Frage zu kommen), oder wenden Sie sich an Ihre Anwaltskammer.

7. Prüfen Sie, ob Sie Anspruch auf besondere Unterstützung haben. Wenn Sie eine Hypothek mit variabler Verzinsung und eine gute Bonität haben, kann das föderale FHASecure-Programm möglicherweise eine Refinanzierungsoption mit einem festen Zinssatz anbieten. Wenn Sie ein aktives Mitglied des Militärdienstes sind oder in den letzten 90 Tagen Dienst geleistet haben, bietet das Zivilhilfegesetz von Servicemembers Abschottungsschutz.

8. Betrachten Sie Insolvenz nicht als einen einfachen Ausweg. Nach den geltenden Gesetzen kann ein Konkurs in einigen Fällen die Zwangsvollstreckung verlangsamen oder stoppen. Sie müssen jedoch vor dem Fortfahren einen Rechtsbeistand von einer vertrauenswürdigen Quelle einholen. Insolvenzrichtern ist es nicht gestattet, Schulden aus einer Hypothek für einen Hauptwohnsitz umzustrukturieren. "Kreditnehmer können Insolvenz nach Kapitel 13 einreichen, wodurch eine Zwangsvollstreckungsmaßnahme vorübergehend ausgesetzt wird. Das Problem besteht darin, dass ein Kreditnehmer in einer Hypothek mit hohen Kosten Zahlungen in der Hypothek leisten muss, um den Plan nach Kapitel 13 aufrechtzuerhalten "Josh Zinner vom" Neighborhood Economic Development Advocacy Project "in New York. Der Kongress hat ein neues Gesetz vorgeschlagen, das Insolvenzrichtern die Reduzierung der Hypothekenschulden für Kreditnehmer ermöglicht, die Subprime-Hypotheken oder nicht traditionelle Hypotheken besitzen. Der Foreclosure Prevention Act von 2008 wird jedoch von Hypothekenbankern und dem Weißen Haus heftig abgelehnt. Und einige Hilfsprogramme wie Project Lifeline stehen Kreditnehmern, die Konkurs angemeldet haben, nicht zur Verfügung.

9. Versuchen Sie in der Zwischenzeit, Ihre Zahlungen auf dem neuesten Stand zu halten. Laut Mindy Wright, einem Wohnungsberater in Elyria, Ohio, begehen die Menschen häufig den Fehler, Kreditkartenrechnungen vor der monatlichen Hypothekenzahlung zurückzuzahlen. Warum? Kreditkartenunternehmen rufen sie sofort an, wenn sie eine Zahlung verpassen, und wenden oft drohende Taktiken an. Banken warten viel länger mit der Kommunikation und nutzen die Post. Bis die Kreditnehmer einen Brief von der Bank erhalten, in dem sie über verspätete Zahlungen informiert werden, schulden sie "bereits Gebühren zusätzlich zu den Gebühren", sagt Wright. "Wenn Sie mit Ihren Hypothekenzahlungen in Verzug sind, hören Sie in der Regel nichts von Ihrem Kreditgeber, bis Sie 60 oder sogar 90 Tage zu spät sind. Bei Kreditkarten werden Sie täglich angerufen und belästigt, sobald Sie eine Zahlung verpassen." und Nacht. Das bringt die Leute dazu, eine Zahlung zu leisten. " Wright rät den Hausbesitzern, die Kreditkartenunternehmen zu verschieben und ihre Hypothekenzahlung zuerst zu bezahlen. "Wenn Sie die Kreditkartenrechnung nicht bezahlen, kann dies Ihre Kreditwürdigkeit beeinträchtigen, aber eine Abschottung wirkt sich weitaus negativer auf Ihre Kreditwürdigkeit aus - und Sie werden keinen Platz zum Leben haben", sagt sie.

10. Straffen Sie den Gürtel.

Luxus wie Kabelfernsehen loszuwerden, gibt Ihnen Glaubwürdigkeit, wenn Sie sich hinsetzen, um neu zu verhandeln. Um Geld an den Tisch zu bringen, müssen Sie bereit sein, Vermögenswerte wie Schmuck oder ein Auto einzulösen. "Servicer möchten, dass Sie Opfer bringen. Zeigen Sie etwas Mühe", sagt Michael van Zalinger, Leiter der Wohneigentumsdienste bei Neighborhood Housing Services in Chicago. Und stellen Sie sicher, dass Sie eine detaillierte Abrechnung Ihrer Ausgaben erstellen und Gehaltsabrechnungen, Leistungsnachweise und Steuererklärungen zusammenstellen. Sie benötigen diese Unterlagen, wenn Sie mit der Bank sprechen.

11. Machen Sie sich mit verschiedenen Hypotheken-Workouts vertraut. Die beste Lösung wäre die Refinanzierung in eine langfristige Hypothek mit einem vernünftigen Zinssatz. Angesichts der immer strengeren Anforderungen an die Kreditwürdigkeit der Kreditnehmer können Sie sich jedoch möglicherweise nicht für diese Option qualifizieren. Möglicherweise können Sie sich die Gebühren auch nicht leisten. Darüber hinaus heißt es in einem Bericht einer Gruppe staatlicher Aufsichtsbehörden, die Refinanzierungsoption sei "fast verdampft".

• Ein Tilgungsplan ist einfacher zu bekommen und gibt Ihnen kurzfristig Luft. In diesem Szenario steckt der Kreditgeber einen Teil des überfälligen Betrags in aufeinanderfolgende monatliche Zahlungen, möglicherweise nachdem er einen Teil des überfälligen Betrags im Voraus verlangt hat. Viele Befürworter von Verbrauchern raten jedoch von Rückzahlungsplänen für Hausbesitzer mit Subprime-ARM ab. "Sie sind keine Lösung und können nur das Unvermeidliche verhindern", sagt Zinner.

• Eine Darlehensänderung ist besser: Der Darlehensgeber senkt den Zinssatz und / oder verlängert den Tilgungsplan. Das Center for Responsible Lending hält eine echte Restrukturierung für die beste Lösung. Ein Wohnungsberater oder Anwalt kann Ihnen dabei helfen, diese Option zu prüfen.

• Ihre letzte Möglichkeit besteht darin, Ihr Haus aufzugeben. Wenn Sie mehr schulden, als es wert ist, kann der Kreditgeber Ihnen erlauben, es zu verkaufen, während er die verbleibenden Schulden vergibt. Auf diese Weise vermeidet Ihre kreditgebende Stelle Abschottungskosten und Sie vermeiden, Ihr Guthaben zu beschädigen. Sie können auch eine Kaution hinterlegen, indem Sie Ihre Urkunde an die Bank abgeben, bevor Ihr Kreditgeber tatsächlich eine Zwangsvollstreckung beantragt. Wenn Ihre kreditgebende Stelle Ihr Angebot einer „Tat anstelle der Zwangsvollstreckung“ annimmt, wie diese Option genannt wird, übertragen Sie freiwillig das Eigentum, ziehen aus dem Haus aus - und machen mit Ihrem Leben weiter. Sie vermeiden die Bekanntheit einer Zwangsvollstreckung, die die Veröffentlichung der Aktion in einer lokalen Zeitung, den Verkauf Ihres Hauses durch einen Sheriff und die Räumung umfasst. Ihre Bonität wird immer noch einen Treffer erzielen, aber Sie werden der Abschottungskugel ausweichen.