Suche nach einem Mieter, der Ihnen bei Ihrer Hypothek hilft

Wohnen Sie im Haus Ihrer Träume, während ein Mieter die Rechnungen bezahlt

Illustration von Alison Seiffer

Im vergangenen Frühjahr machten sich Matthew und Jennifer Rumain auf die Suche nach einem Haus mit drei Schlafzimmern in der angesagten Universitätsstadt von West Philadelphia. Eltern von a
Der vierjährige Sohn war von den guten Schulen, den jungen Familien und der Architektur der Jahrhundertwende angetan. Sie stellten jedoch bald fest, dass alle geeigneten Eigenschaften außerhalb ihres Bereichs lagen. "Wir wurden vom Immobilienmarkt ausgeschlossen", sagt Matthew, ein 28-jähriger Werbeleiter. Das heißt, bis sie ein 100 Jahre altes, romanisches Dreifamilien-Backstein-Revival für 270.000 US-Dollar fanden - zwei Drittel der Kosten für ähnliche Einfamilienhäuser in der Nähe.

Vor ein paar Jahren hätten die Rumains es für verrückt gehalten, Vermieter zu werden, aber die Wirtschaft eines heißen Immobilienmarktes hat ihre Meinung geändert. Der Kauf eines Mehrfamilienhauses brachte sie nicht nur in ein Viertel, das sie sich sonst nicht leisten konnten, sondern versorgte sie auch mit genug Mieteinnahmen, um den größten Teil der monatlichen Hypothekenzahlungen zu decken.

Das gleiche Szenario spielt sich in Boston, Washington, DC, Chicago, San Francisco, New York und anderen großen Städten ab, in denen die Preise für Einfamilienhäuser aufgrund der Wiederbelebung der Städte und der historisch niedrigen Zinsen steigen. Für Hauskäufer, die bereit sind, zusätzliche Verantwortung zu übernehmen, kann eine Mehrfamilienhaus der wirtschaftlichste Weg zum Haus ihrer Träume sein. In Manhattan zum Beispiel lag der durchschnittliche Verkaufspreis eines Doppelhauses im Jahr 2003 31 Prozent unter den Kosten eines Einfamilienhauses (42 Prozent für Häuser mit drei bis fünf Wohneinheiten), so Miller Samuel, ein örtliches Immobilienbewertungsunternehmen .

Das liegt daran, dass die meisten Menschen nicht die Mühe haben wollen, Mieter zu managen, und viele Mehrfamilienhäuser sind heruntergekommener als Einfamilienhäuser, sagt Jonathan Miller, Präsident von Miller Samuel. Aber wenn Sie mit offenen Augen darauf eingehen - und vor allem, wenn Sie einen Teil der Reparaturarbeiten selbst durchführen können - können die Belohnungen die Herausforderungen bei weitem überwiegen.
"Aus finanzieller Sicht hat der Besitz eines Mehrfamilienhauses wenig Nachteile", sagt Bradford Hall, Geschäftsführer des in Südkalifornien ansässigen Wirtschaftsprüfungs- und Beratungsunternehmens Hall & Company. In vielen Fällen decken die Mieten zwei Drittel und manchmal auch die gesamten monatlichen Darlehenszahlungen ab. Und schon vor dem Kauf zahlen sich Mieten aus, weil Banken in der Regel einen Teil der erwarteten Mietzahlungen als zusätzliches Einkommen betrachten. Dies bedeutet, dass Käufer von Mehrfamilienhäusern in der Regel für größere Kredite in Frage kommen, was den Kauf einer teureren Immobilie ermöglicht.

Es gibt auch Steuervorteile. Für IRS-Zwecke wird das Haus in den Wohnraum des Hausbesitzers und den Wohnraum der Mieter aufgeteilt. Wenn Sie beispielsweise eine 3.000 Quadratmeter große Zweifamilien- und eine Mieterfläche von 1.000 Quadratmetern besitzen, wird ein Drittel aller Ausgaben - Hypothekenzinsen, Grundsteuern, Nebenkosten, Landschaftsgestaltung, externe Verbesserungen und dergleichen - zugewiesen die Mieteinheit und von den Mieteinnahmen abgezogen. Ebenfalls abzugsfähig sind die Abschreibungen auf das Gerät (im Wesentlichen eine Wertberichtigung für Verschleiß) sowie 100% der laufenden Reparatur-, Wartungs- und Ersatzkosten, die speziell für die Vermietung vorgesehen sind, z. B. ein neuer Warmwasserbereiter, eine Teppichreinigung oder ein neuer Anstrich .

Viele Hausbesitzer weisen bei einer solchen Kostenbelastung einen Verlust aus ihren Mietobjekten auf, den sie in der Regel auf ihrer Steuerrechnung abschreiben können. "Mit einem Multi-Unit-Haus kann eine Person ein echtes Einkommen haben, das ihre Haushaltskosten bezahlt, und einen hohen Steuerabzug, der durch dieses Einkommen generiert wird", sagt Norm Bour, ein Hypothekenmakler, der die Real Estate and Finance Hour hostet, eine national syndizierte Radiosendung in Südkalifornien.

Von der MultiFamily zum Eigenheim

Während die Verwaltung von zwei Mietwohnungen einen erheblichen Teil der Zeit der Rumains in Anspruch nimmt, stört es sie nicht so sehr, da sie dies nur als vorübergehend ansehen. In einigen Jahren, wenn ihre Familie wächst, planen sie, eine der Mieteinheiten für sich zu übernehmen. Kurzfristig könnten sie beschließen, das gesamte Haus in ein Einfamilienhaus umzuwandeln. In diesem Fall haben sie Anspruch auf einen weiteren Steuervorteil: Wenn es Zeit zum Verkauf ist, erhalten die Rumains die volle Kapitalertragssteuer Befreiung von Gewinnen von bis zu 500.000 US-Dollar (250.000 US-Dollar für Einzelanmelder), sofern sie mindestens zwei der fünf Jahre vor dem Verkauf das gesamte Haus als Hauptwohnsitz nutzen.

Ein weiterer langfristiger Ansatz besteht darin, die Mietwohnungen in Eigentumswohnungen umzuwandeln, was in den meisten für Mehrfamilienhäuser vorgesehenen Stadtteilen erlaubt ist, und die einzelnen Einheiten zu verkaufen. Das ist die Strategie, über die Kevin und Jennifer Deblear nachdenken. Das Ehepaar kaufte kürzlich eine Zweifamilien-Queen Anne aus dem Jahr 1905 für etwas mehr als 300.000 US-Dollar in Bostons Stadtteil Dorchester, wo ein durchschnittliches Einfamilienhaus mehr als 400.000 US-Dollar kostet. "Wenn wir eine Wohnung Eigentumswohnung und verkauft, würde es wahrscheinlich unsere gesamte Hypothek zurückzahlen", sagt Jennifer. "Wenn wir beide Wohnungen verkaufen würden, könnten wir möglicherweise ein Einfamilienhaus in der Nachbarschaft kaufen, das nicht in unserer Reichweite lag, als wir das Haus kauften, in dem wir uns gerade befinden."

Da die Immobilienwerte in städtischen Gebieten, die einst als "vorübergehend" galten, weiter steigen, werden Häuser mit mehreren Wohneinheiten immer mehr als unverzichtbare Schnäppchen erscheinen. "Wir fühlen uns glücklich", sagt Matthew Rumain. "Der Arbeitsmarkt stinkt und man weiß nie, was im Leben passieren wird. Aber wir haben jetzt die Sicherheit zu wissen, dass wir unsere Hypothek bezahlen, unser Kind gut erziehen und erziehen und in einer Art Zuhause leben können, auf das wir stolz sein können . "

Vermieter Reality Check

Vermieter werden ist nicht jedermanns Sache. "Es ist ein Vollzeitjob", sagt Vito Simone, Makler bei Simone Real Estate in Baltimore, Maryland. "Sie müssen auf regelmäßige Wartung, Notfallreparaturen und Anrufe von Mietern jederzeit vorbereitet sein, und manchmal müssen Sie Ihre freien Tage aufgeben, um am Haus zu arbeiten." Die ultimative Herausforderung für jeden Vermieter ist es jedoch, angenehme Mieter zu finden, die die Miete pünktlich zahlen. Ihre Chancen verbessern sich, wenn Sie diese Richtlinien befolgen.

Führen Sie eine gründliche Hintergrundprüfung der potenziellen Mieter durch. Untersuche ihren Kredit. Sprechen Sie mit ehemaligen Vermietern und jetzigen Arbeitgebern und besuchen Sie sie, wenn möglich, in ihren Häusern. Bestellen Sie Kreditauskünfte bei einer der drei größten Kreditauskunfteien: Equifax, 800-685-1111; Experian, 888-397-3742; und Trans Union, 800-916-8800.

Vertraue auf dein Bauchgefühl. Jemand mag auf dem Papier großartig aussehen, aber wenn Ihre Persönlichkeiten aufeinandertreffen, fordern Sie eine Welt voller Verletzungen. Denken Sie daran, dass Sie Ihr Zuhause mit dieser Person teilen.

Schreiben Sie es. Ein unterschriebener Mietvertrag schützt sowohl Vermieter als auch Mieter bei Problemen. In dem Dokument sollten die Mietdauer, die monatliche Gebühr, die Belegungsbeschränkungen, ob Haustiere oder Rauchen gestattet sind, die Kaution sowie die Zuständigkeit für die allgemeine Instandhaltung und die Nebenkosten angegeben werden.

Vermeiden Sie den Aufwand, potenzielle Mieter zu überprüfen, Miete zu kassieren und Beschwerden zu bearbeiten, indem Sie eine seriöse Verwaltungsgesellschaft beauftragen. Die meisten Firmen berechnen 7 bis 10 Prozent der monatlichen Miete.

Seien Sie kein Heimwerker, es sei denn, Sie sind sicher, dass Sie den Job erledigen können. Wenn Sie einen professionellen Klempner oder Elektriker beauftragen, wird sichergestellt, dass die Arbeit gleich beim ersten Mal richtig ausgeführt wird. Dadurch werden die Mieter zufriedengestellt und Sie sparen den Aufwand für wiederholte Reparaturbesuche.

Bedecke dich. Kaufen Sie eine umfassende Hausbesitzerversicherung, die Schäden durch Feuer, Wetter, Einbruch, Vandalismus und Personenschäden abdeckt. Kaufen Sie auch erweiterte Servicegarantien für Geräte, die in Mieteinheiten installiert sind.

Das Unerwartete antizipieren. Zahlen Sie 10 Prozent der Monatsmiete auf ein separates Bankkonto ein, um Reparaturen im Zusammenhang mit der Miete abzudecken.