Wie finanziere ich Heimwerker? Kredite für den Umbau von Eigenheimen

Die Finanzierung eines Umbauprojekts muss kein Crapshoot sein. Hier ist ein Spielplan für die Auswahl des besten Deals.

Einführung

Bis vor kurzem bedeutete das Ausleihen von Geld für eine neue Küche, ein Nebengebäude oder andere Renovierungsarbeiten, zur Bank zu gehen, einen Kreditsachbearbeiter aufzusuchen und auf das Beste zu hoffen. Heutzutage haben Sie jedoch viele weitere Möglichkeiten, um bei der Finanzierung von Renovierungsarbeiten mitzuwirken. Ein Hypothekenmakler kann beispielsweise mehr als 200 verschiedene Darlehensprogramme anbieten. Und Makler sind nur einer von vielen Kreditgebern, die gerne ein Darlehen zusammenstellen, das zu Ihrer Situation passt - auch wenn Ihre Bonitätshistorie nicht perfekt ist.

Das bedeutet, dass Sie möglicherweise mehr Geld leihen können, als Sie denken. Bei so vielen konkurrierenden Kreditgebern, Darlehensoptionen und Konditionen bedeutet dies jedoch auch, dass das Einkaufen für Wohnungsbaudarlehen genauso herausfordernd sein kann wie die Wohnungssuche. Sie können die ganze Verwirrung übergehen und auf das richtige Kreditprogramm zugreifen, indem Sie:

1. zu wissen, wie viel Geld Sie benötigen und wie viel Sie ungefähr von Anfang an verdienen können;
2. Eingrenzen der unzähligen Kreditoptionen auf diejenigen, die Ihren Bedürfnissen und Finanzen entsprechen; und
3. Konzentration auf die Kreditgeber, die am ehesten den gewünschten Kredit gewähren.

Wie viel können Sie ausleihen?
Beginnen Sie mit einer genauen Schätzung der Projektkosten, unabhängig davon, ob Sie einen Auftragnehmer beauftragen oder die Arbeit selbst übernehmen. Kreditgeber werden auf eine bestimmte Zahl bestehen, bevor sie mit Ihnen arbeiten. Wenn Sie einen Auftragnehmer einstellen, beginnen Sie mit einem festen Angebot, das in Arbeitskräfte und Materialien unterteilt ist. Fügen Sie dann 10 Prozent für Überraschungen hinzu. Bei der Arbeit erstellen Sie selbst eine detaillierte Materialliste mit Mengenangaben, Kosten und einer genauen Gesamtsumme. Genehmigungsgebühren und Ausrüstungsverleih einschließen. Fügen Sie dann sicherheitshalber ein Kissen von 20 bis 30 Prozent hinzu. Wenn Sie wissen, wie viel Sie zur Finanzierung Ihres Heimwerkerprojekts benötigen, wie viel erhalten Sie dann? Trotz der Versprechungen und Hype-Kreditgeber in ihren Anzeigen und Werbematerialien hängt es von Ihrer Bonität, dem Verhältnis von Kredit zu Wert und Ihrem Einkommen ab, wie viel Sie ausleihen können. Diese Faktoren bestimmen auch den Zinssatz, die Laufzeit des Kredits und ob Sie Punkte zahlen. Ihre Bonität. Die besten Preise und Konditionen erhalten Hausbesitzer mit einem A-Rating - keine verspäteten Zahlungen in den letzten 12 Monaten und keine ausgereiften Kreditkarten. Ein oder zwei verspätete Zahlungen oder überzogene Kreditkarten werden Sie wahrscheinlich nicht aus dem Spiel werfen, aber Sie könnten mit einem höheren Zinssatz und einem kleineren Kredit enden.

Loan-to-Value-Verhältnis

Um den Kreditbetrag zu bestimmen, verwenden die Kreditgeber das Loan-to-Value-Verhältnis (LTV), das einem Prozentsatz des Schätzwerts Ihres Hauses entspricht. Die übliche Grenze liegt bei 80 Prozent - oder 100.000 US-Dollar für ein Haus mit 125.000 US-Dollar (805125.000 US-Dollar). Kreditgeber subtrahieren den Hypothekensaldo von diesem Betrag, um den Höchstbetrag zu erhalten, den Sie ausleihen können. Angenommen, Ihr Guthaben liegt bei 60.000 USD. Das größte Darlehen, das Sie erhalten können, liegt bei 40.000 USD (100.000 USD - 60.000 USD = 40.000 USD). Wenn Sie eine gute Bonität haben, kann ein Kreditgeber Ihr Darlehen auf mehr als 80 Prozent des LTV stützen. Andernfalls erhalten Sie möglicherweise nur 65 bis 70 Prozent. Während viele Kreditgeber zu 100 Prozent des LTV gehen, steigen Zinssätze und Gebühren bei diesen höheren Verhältnissen.

Ihr Einkommen. Wenn Sie auch hohe Ausgaben haben, bedeutet ein hohes Einkommensniveau möglicherweise kein größeres Darlehen. Kreditgeber folgen zwei Regeln, um ihr Risiko zu minimieren:

• Ihre Haus- und sonstige Schulden sollten unter 36 Prozent Ihres monatlichen Bruttoeinkommens liegen.

• Ihre Eigenheimzahlung (einschließlich Kapital, Zinsen, Steuern und Versicherung) sollte nicht mehr als 28 Prozent Ihres monatlichen Bruttoeinkommens betragen. Die maximale Schuldenquote für Zweithypotheken steigt auf 42 Prozent. Einige Kreditgeber gehen sogar noch höher, obwohl Gebühren und Preise teuer werden - ebenso wie Ihre monatliche Zahlung. Ein Schulden-Einkommens-Verhältnis von 38 Prozent ist jedoch wahrscheinlich das höchste, das Sie in Betracht ziehen sollten.

Der LTV bestimmt, wie viel Sie ausleihen können, und Ihr Verhältnis von Schulden zu Einkommen bestimmt die monatliche Zahlung, für die Sie sich qualifizieren. Innerhalb dieser beiden Grenzen sind die größten Kompromisse Zinssätze, Laufzeit und Punkte.

Zinsen. Je weniger Zinsen Sie zahlen, desto mehr Darlehen können Sie sich leisten. Eine Hypothek mit variablem Zinssatz (ARM) ist eine Möglichkeit, diesen Zinssatz zumindest vorübergehend zu senken. Da die Kreditgeber seit 30 Jahren nicht mehr an einen festen Zinssatz gebunden sind, beginnen ARMs mit viel niedrigeren Zinssätzen. Die Preise können sich danach jedoch alle 6, 12 oder 24 Monate ändern. Die meisten haben jährliche Obergrenzen für Erhöhungen und eine Obergrenze für den Anstieg der Rate. Aber wenn die Zinsen schnell steigen, steigen auch Ihre Zahlungen.

Darlehenslaufzeit. Je länger das Darlehen ist, desto niedriger ist die monatliche Zahlung. Das Gesamtinteresse ist jedoch viel höher. Deshalb zahlen Sie für ein Darlehen mit einer Laufzeit von 15 Jahren weitaus weniger als für ein Darlehen mit einer Laufzeit von 30 Jahren - wenn Sie sich die höheren monatlichen Zahlungen leisten können.

Punkte. Jeder Punkt ist ein Vorschuss in Höhe von 1 Prozent des Darlehens. Punkte werden im Voraus verzinst und können die monatlichen Zahlungen senken. Wenn Ihr Kredit jedoch nicht perfekt ist, müssen Sie wahrscheinlich nur Punkte zahlen, um den Kredit zu erhalten.

Was sind die Möglichkeiten?

Das Einkaufen von Krediten beginnt häufig mit Hypotheken von Banken, Kreditgenossenschaften und Maklern. Wie alle Hypotheken nutzen sie Ihr Eigenheim als Sicherheit und die Zinsen für sie sind abziehbar. Im Gegensatz zu einigen anderen werden diese Kredite jedoch von der Federal Housing Administration (FHA) oder Veterans Administration (VA) versichert oder von Fannie Mae und Freddie Mac, zwei vom Kongress zu diesem Zweck gegründeten Unternehmen, bei Ihrem Kreditgeber gekauft. Sie werden als A-Darlehen von A-Kreditgebern bezeichnet und haben die niedrigsten Zinsen. Der Haken: Sie brauchen einen Kredit, um sie zu bekommen. Da Sie wahrscheinlich eine Hypothek auf Ihr Haus haben, ist jede Heimwerkerhypothek wirklich eine zweite Hypothek. Das mag bedrohlich klingen, aber eine zweite Hypothek kostet wahrscheinlich weniger als die Refinanzierung, wenn der Zinssatz für Ihre bestehende niedrig ist. Finden Sie es heraus, indem Sie den Durchschnitt der Zinssätze für die erste und zweite Hypothek berechnen. Liegt das Ergebnis unter den aktuellen Zinssätzen, ist eine Zweithypothek günstiger. Wann sollten Sie refinanzieren? Wenn Ihr Haus erheblich aufgewertet hat und Sie sich mit einem zinsgünstigeren Darlehen mit einer Laufzeit von 15 Jahren refinanzieren können. Oder wenn der für eine Refinanzierung verfügbare Zinssatz unter dem Durchschnitt Ihrer ersten und einer zweiten Hypothek liegt. Wenn Sie nicht refinanzieren, sollten Sie folgende Darlehensarten in Betracht ziehen:

Hypothekendarlehen. Diese Hypotheken bieten die Steuervorteile herkömmlicher Hypotheken ohne die Abschlusskosten. Sie erhalten den gesamten Kredit im Voraus und zahlen ihn über 15 bis 30 Jahre ab. Und da die Zinsen in der Regel fest sind, lassen sich monatliche Zahlungen leicht budgetieren. Der Nachteil: Die Zinsen sind tendenziell etwas höher als bei herkömmlichen Hypotheken.

Home-Equity-Kreditlinien. Diese Hypotheken funktionieren wie Kreditkarten: Kreditgeber geben Ihnen eine Obergrenze, an die Sie leihen können; dann berechnen sie Zinsen nur für den verwendeten Betrag. Sie können Geld abheben, wenn Sie es brauchen - ein Plus, wenn Ihr Projekt viele Monate umfasst. Einige Programme haben eine minimale Auszahlung, während andere einen Scheckbuch- oder Kreditkartenzugriff ohne Minimum haben. Es fallen keine Abschlusskosten an. Die Zinssätze sind einstellbar, wobei die meisten an den Leitzins gebunden sind. Die meisten Programme müssen nach 8 bis 10 Jahren zurückgezahlt werden. Banken, Kreditgenossenschaften, Maklerhäuser und Finanzunternehmen vermarkten diese Kredite aggressiv. Kreditlinien, Gebühren und Zinssätze variieren stark. Achten Sie auf kreditgebende Stellen, die Sie mit einem niedrigen Anfangszins an sich reissen, und heben Sie ihn dann auf. Finden Sie heraus, wie hoch die Rate steigt und wie sie berechnet wird. Und stellen Sie sicher, dass Sie den jährlichen Gesamtprozentsatz (APR) und die Abschlusskosten separat vergleichen. Dies unterscheidet sich von anderen Hypotheken, bei denen Kosten wie Wertermittlung, Originierung und Titelgebühren zu Vergleichszwecken in einem unter dem Strich ausgewiesenen Jahreszins ausgewiesen werden.

FHA 203 (k) Hypotheken

Mit diesen FHA-versicherten Darlehen können Sie gleichzeitig die erste Hypothek refinanzieren und diese mit den Verbesserungskosten zu einer neuen Hypothek kombinieren. Sie stützen das Darlehen auch auf den Wert eines Eigenheims nach Verbesserungen und nicht vorher. Weil Ihr Haus mehr wert ist, sind sowohl Ihr Eigenkapital als auch der Betrag, den Sie ausleihen können, höher. Und Sie können einen Auftragnehmer beauftragen oder die Arbeit selbst erledigen. Der Nachteil ist, dass die Kreditlimits je nach Bundesland variieren und in der Regel relativ niedrig sind. Die übliche Laufzeit beträgt 30 Jahre.

Energieeffiziente Hypotheken (EEMs). Angenommen, der R-Wert Ihres Hauses ist der Neid Ihres Blocks. Ein EEM von Fannie Mae oder anderswo könnte Ihr Verhältnis von Schulden zu Einkommen um bis zu 2 Prozent steigern. Stromrechnungen sind in energieeffizienten Häusern niedriger, sodass sich der Hausbesitzer einen größeren Kredit leisten kann. EEMs ​​wurden für den Neubau verwendet; Kreditgeber drängen sie jetzt für bestehende Häuser. Ein EEM setzt voraus, dass Ihr Haus die strengen Energieeffizienzstandards von Fannie Mae erfüllt.

B- und C-Darlehen. Was ist, wenn Sie weniger als einen Kredit haben oder nicht der üblichen Beschäftigungs- oder Einkommensform entsprechen? B- und C-Kredite sind ein Fallback. Viele Banken bieten sie an, aber auch Kreditgenossenschaften, Maklerhäuser und Finanzunternehmen. Sie finden auch Kreditgeber, die B- und C-Kredite zur Schuldenkonsolidierung mit verlockenden Einführungskursen drängen. Beachten Sie jedoch, dass die Gesamtzinsen und -gebühren aufgrund des zusätzlichen Risikos der Kreditgeber in der Regel hoch sind. Und da B- und C-Kredite keine einheitlichen Anforderungen und Konditionen haben, ist ein Vergleich schwierig.

Persönlich werden. Häuser sind nicht die einzigen Kreditsicherheiten. Aktien, Anleihen, Einlagenzertifikate, ein Sparkonto und sogar ein Renten- oder Pensionskonto können Ihnen auch dabei helfen, bei vielen Maklern und Banken einen lebensfähigen Privatkredit aufzunehmen. Obwohl die Zinsen nicht steuerlich absetzbar sind, kann der Zinssatz niedrig genug sein, um diese Kredite zu verlocken. Sie sparen auch die üblichen Titel-, Schätz- und sonstigen Abschlusskosten einer Hypothek.

Welcher Kreditgeber für was?

Für eine Home-Equity-Kreditlinie ist der beste Ausgangspunkt Ihre eigene Bank oder Kreditgenossenschaft. Beide bieten den Einlegern in der Regel niedrigere Zinssätze an. Überprüfen Sie andere Quellen, um sicherzugehen. Wenn Sie eine zweite Hypothek erhalten, refinanzieren oder sich für eine FHA 203 (k) -Hypothek entscheiden, sollten Sie besser mit einem Hypothekenmakler sprechen. Ein Broker hat mehr Kreditquellen zur Auswahl. Informieren Sie sich bei der Suche nach einem Broker bei Ihnen bekannten Personen und bei allen Referenzen, die Sie erhalten. Bauunternehmer sind eine weitere Finanzierungsquelle, aber seien Sie vorsichtig: Es ist schwierig genug, einen Bauunternehmer und ein Darlehen auszuwählen, wenn sie getrennt sind. Und seien Sie misstrauisch gegenüber Auftragnehmern, bei denen die monatliche Zahlung anstelle der Gesamtkosten des Auftrags im Vordergrund steht.

Die Rechnung eines Kreditnehmers. Artikel Z des Bundesgesetzes über die Wahrheit in der Kreditvergabe erleichtert das Abschätzen von Kreditgebern und Krediten. Die Kreditgeber müssen Zinssatz, Konditionen, Kosten und Merkmale mit variablem Zinssatz in einem Gesamt-APR offenlegen, einem Endergebnis, mit dem Sie Kredite vergleichen können. Hier sind einige andere Rechte, an die Sie sich erinnern sollten:

• Wenn ein Hypothekengeber den effektiven Jahreszins nicht bekannt gibt, müssen alle Antragsgebühren erstattet werden. Diese Angaben erhalten Sie in der Regel auf einem Formular mit Ihrem Kreditantrag. Wenn sich vor dem Abschluss Bedingungen ändern, muss der Kreditgeber alle Gebühren erstatten, wenn Sie sich aufgrund der Änderungen gegen das Fortfahren entscheiden.

• Sie haben drei Tage ab dem Tag des Abschlusses Zeit, um abzubrechen. Informieren Sie den Kreditgeber schriftlich innerhalb dieser Frist und die Gebühren werden erstattet.

Vergleichen Sie diese Gebühren sorgfältig. Wenn Sie sich mit einem Kreditgeber treffen, beginnen die Vorabkosten mit einer Kreditauskunft von 50 bis 80 US-Dollar und möglicherweise einer Schätzung, die weniger als 300 US-Dollar kosten sollte. Einige Kreditgeber verwenden Ihre Immobiliensteuerbewertung, andere nicht. In einem wettbewerbsintensiven Markt können Sie häufig die Ausleihgebühren senken. Und wenn Sie nach einer nicht erstattungsfähigen Anmeldegebühr gefragt werden, seien Sie vorsichtig. seriöse kreditgeber versuchen, die vorab-gebühren niedrig zu halten.

Lending Lingo APR Jährlicher Prozentsatz. Unter dem Strich die Kosten einer Hypothek, wobei alle anfänglichen Gebühren mit dem Basiszinssatz einhergehen

ARM Hypothek mit variabler Verzinsung

Abschlusskosten Mit der Anzahlung gezahlte Gebühren, z. B. Ursprungsgebühr, Rabattpunkte, Eigentumsversicherung, Wertermittlung und Kreditauskunft

Rabattpunkte Ein Zinsstück, das im Voraus bezahlt wurde. Punkte kompensieren einen Kreditgeber, der ein höheres Risiko hat, indem sie die im Voraus gezahlten Zinsen ohne Zinserhöhung erhöhen. Ein Punkt entspricht 1 Prozent des Darlehens.

Eigenkapital Das Interesse eines Hausbesitzers an der Immobilie, das durch Abzug des Kreditsaldos von der Schätzung bestimmt wird

Schätzung nach Treu und Glauben Offenlegung aller erwarteten Kosten durch einen Hypothekengeber vor Abschluss eines Kredits

Kreditlinie Ein Kredit, bei dem der Kreditnehmer mehr oder weniger Geld abheben kann (bis zu einer bestimmten Obergrenze), anstatt mit einem festen Betrag zu beginnen

Loan-to-Value-Verhältnis Der Prozentsatz der Bewertung eines Eigenheims, auf dem die Kreditgeber die Größe eines Kredits basieren

Kreditvergabegebühr Eine einmalige Gebühr, die Kreditgeber bei der Vergabe eines Hypothekendarlehens berechnen - normalerweise 1 bis 2 Prozent des Darlehensbetrags

Hypothek Ein Darlehen, das mit einem Betrag beginnt und schrittweise durch feste monatliche Zahlungen für einen festgelegten Zeitraum zurückgezahlt wird

Hypothekenmakler Eine Kreditquelle, die keine bestimmte Institution repräsentiert, sondern Kredite von vielen Kreditgebern vergibt

PITI Kapital, Zinsen, Steuern und Versicherungen, die wichtigsten monatlichen Kosten für den Besitz eines Eigenheims mit Hypothek

PMI Private Hypothekenversicherung. Schützt einen Kreditgeber vor Verlust im Falle eines Kreditausfalls. Für Kredite mit einem Beleihungsgrad von mehr als 80 Prozent ist in der Regel ein PMI erforderlich.