Schau, aber berühre nicht

Der Status eines Wahrzeichens für Ihr Haus kann Geld in Ihrer Tasche bedeuten, aber es kann sein, dass Zeichenketten angebracht sind

Illustration von Thomas Fuchs

Illustration von Thomas Fuchs

Rosemary Uzzo ist verliebt in ihr 1920er Normandy Revival House und die Häuser aus dem frühen 20. Jahrhundert, die es in Yonkers, New York, umgeben. Sie würde niemals wollen, dass etwas den Charakter der Gemeinschaft veränderte. Aber als örtliche Beamte erwogen, ihr Park Hill-Viertel zu markieren, lehnte Uzzo ab. "Ich bin der Nachbarschaft und meinem Zuhause sehr verbunden, daher war es für mich sehr schwierig, dagegen Stellung zu beziehen", sagt sie. "Aber es war so restriktiv."

Wie viele Hausbesitzer befürchtete Uzzo, ein "historisches" Haus zu besitzen, würde bedeuten, dass sie nicht frei irgendwelche Änderungen an ihrem Eigentum vornehmen konnte. Wäre beispielsweise ihr Haus denkmalgeschützt gewesen (was letztendlich nicht der Fall war), hätte sie eine Genehmigung für eine Änderung der Fassade erhalten müssen, von einer neuen Anstrichfarbe bis zum Ersetzen von Dachschindeln.

Es gibt jedoch auch andere Arten von Bezeichnungen für historische Häuser, die keine solchen Einschränkungen auferlegen und sogar große Vorteile mit sich bringen. Wenn Sie also ein altes Haus besitzen oder daran denken, eines zu kaufen, lohnt es sich, die verschiedenen Möglichkeiten zu verstehen, mit denen Sie den historischen Status nutzen können.

Das nationale Register historischer Stätten

Die bekannteste Bezeichnung für ein historisches Haus ist eine Auflistung im National Register of Historic Places, einem Verzeichnis der vom National Park Service verwalteten Liegenschaften. Während eine solche Auflistung den architektonischen Charakter eines Hauses bestätigt - und Prestige bietet, das zu einer bescheidenen Steigerung des Wiederverkaufs führen kann -, gilt sie als "ehrenamtlich" und unterliegt keinen Einschränkungen für das, was der Eigentümer an der Immobilie tun kann.

Das heißt, es bietet auch keinen Schutz. Vor zwei Jahren wurde zum Beispiel das im National Register eingetragene Middaugh Mansion, eine Königin von 1892 in Clarendon Hills, Illinois, von einer örtlichen Kirche abgerissen, um einen Parkplatz zu vergrößern. Sogar die fast 2.500 nationalen historischen Wahrzeichen des Landes, eine viel seltenere Ehrenbezeichnung, die Liegenschaften verliehen wird, von denen angenommen wird, dass sie "einen außergewöhnlichen Wert oder eine außergewöhnliche Qualität bei der Veranschaulichung oder Interpretation des Erbes der Vereinigten Staaten haben", können geändert oder planiert werden.

Warum sollte man sich also die Mühe machen, ein nationales Register zu beantragen? Die Antwort ist einfach: Steuererleichterungen. Wenn Ihr Haus mindestens 50 Jahre alt ist und ein gutes Beispiel für einen architektonischen Stil aus der damaligen Zeit darstellt, können durch die Aufnahme in die Liste erhebliche finanzielle Vorteile erzielt werden - staatliche Einkommensteuervergünstigungen und / oder kommunale Grundsteuervergünstigungen -, die die Kosten ausgleichen können Kosten für die Reparatur des Ortes. Zum Beispiel bietet Arizona Eigentümern von Häusern, die im National Register eingetragen sind, eine jährliche Ermäßigung von bis zu 50 Prozent ihrer Grundsteuern. Andere Staaten gestatten den Gemeinden, die Grundsteuern für restaurierte Häuser zum vor-rehabilitierten Satz einzufrieren. (Weitere Informationen zur Auflistung des nationalen Registers und zu einem Antrag finden Sie unter www.cr.nps.gov/nr/listing.htm.

Staatliche und lokale Bezeichnungen

Neben den nationalen Registern sind die unzähligen Bezeichnungen aufgeführt, die von Staaten und Gemeinden verwaltet werden, von denen die meisten lokalhistorisch sind
Bezirke. Im Gegensatz zu ihren ehrenamtlichen Amtskollegen gelten diese als "restriktiv" und erfordern, dass aktuelle und potenzielle Eigentümer alter Häuser die Vor- und Nachteile genauer abwägen.

Auf der anderen Seite kann die Aufnahme in ein lokales historisches Viertel wirklich das Ziel einer Naturschützerin verwirklichen, ihr Haus und ihre Nachbarschaft für zukünftige Generationen intakt zu halten. Es gibt auch erhebliche finanzielle Vorteile in Form von Steuervergünstigungen, die denen für Eigentümer von Häusern mit nationalem Register entsprechen, und deutlich höhere Wiederverkaufswerte. In Beaufort, South Carolina, verkauften sich zum Beispiel nach einem Bericht des South Carolina Department of Archives and History aus dem Jahr 2000 21 Prozent mehr Häuser in der offiziellen Altstadt der Stadt, wobei alle anderen Faktoren gleich blieben als Häuser außerhalb des Stadtviertels. Auf der anderen Seite kann, wie Rosemary Uzzo befürchtet, die Aufnahme in ein historisches Viertel eine andere Person mitbestimmen, wie Sie Ihr Eigentum pflegen oder aufwerten.

George Thomas, ein Architekturhistoriker in Philadelphia, stößt die ganze Zeit auf diese Situation. In vielen historischen Stadtteilen könne das bloße Hinzufügen einer neuen Veranda verboten werden. Dieses Maß an Restriktivität kann jedoch die Ausnahme mehr als die Regel sein. Pratt Cassity, Direktor des Zentrums für Gemeinschaftsgeschmacksmuster und -erhaltung der Universität von Georgia, sagt, dass die Vorschriften für historische Gebäude in den meisten Ländern nicht allzu bedrückend sind. Er befragte Erhaltungskommissionen im ganzen Land und stellte auf der Grundlage von 700 Antworten fest, dass die örtlichen Behörden in mehr als 95 Prozent der Fälle die beantragten Änderungen genehmigten. (Dies kann natürlich so viel damit zu tun haben, dass Hausbesitzer wissen, welche Änderungen vor sich gehen, wie dies bei Überprüfungsausschüssen für Stempel der Fall ist.) Selbst an Orten mit wachsamen Überprüfungsausschüssen für historische Daten enden die Vorschriften normalerweise an der Eingangstür mit einem Das Äußere des Hauses und oft nur die Fassade. Änderungen, die von der Straße aus nicht sichtbar sind, z. B. ein Zusatz, der die örtlichen Zonenanforderungen erfüllt, werden wahrscheinlich genehmigt, wenn sie überhaupt reguliert werden.

Für Hausbesitzer, die die architektonische Integrität ihres Viertels wirklich bewahren möchten, lohnt es sich, die Einschränkungen des historischen Viertels einzuhalten, da dieselben Bestimmungen, die Ihr Recht auf Neugestaltung Ihrer Veranda einschränken, Sie auch vor einem Nachbarn schützen, der entschlossen ist, die nebenan liegende Schindelsalzkiste zu plündern und stell an seiner Stelle eine vinylseitige McMansion auf. Und die Kosten für Verbesserungen werden deutlich geringer, wenn Sie wissen, dass der Finanzbeamte einen Teil der Rechnung bezahlt.

Die ultimative Konservierungsstrategie: Verschenken

Wenn Sie es wirklich ernst meinen, Ihr altes Haus zu bewahren, nehmen Sie die Angelegenheit selbst in die Hand, indem Sie einer gemeinnützigen Organisation wie einer lokalen historischen Gesellschaft oder einem Naturschutzverein eine Erhaltungserleichterung gewähren. Sie werden nicht nur Ihr Haus retten, sondern auch eine wohltätige Spende machen, die Sie auf Ihre Einkommenssteuern abschreiben können.

Eine Erleichterung ist im Grunde eine Anhaftung an die Urkunde, die dem Empfänger Rechte an einem Teil des Eigentums einräumt, sei es an der gesamten Struktur, nur an der Fassade oder an einem einzelnen Raum. Einmal erfasst, wird eine Erhaltungsmaßnahme Teil der Eigentumskette des Eigentums und bindet nicht nur den Hausbesitzer, der sie gewährt, sondern auch zukünftige Eigentümer. Dies kann potenzielle Käufer abschrecken, die es nicht ernst meinen, den Ort intakt zu halten. Dies wird auch den geschätzten Marktwert der Immobilie mindern, da Sie nicht mehr alles besitzen, sondern infolgedessen auch weniger Immobiliensteuern zahlen.

Um die Steuerabschreibung zu erhalten, muss das Haus im National Register of Historic Places aufgeführt sein, und die Dienstbarkeit muss an einen anerkannten gemeinnützigen Verein gehen. Weitere Informationen finden Sie unter www2.cr.nps.gov/tps/tax/easement.htm.