15 Geheimnisse, die Ihnen kein Immobilienmakler verraten wird

Makler sind nicht so locker, wie sie scheinen. Erfahren Sie, was Makler zu sich selbst sagen - aber niemals, niemals

Broker, zwischen den Zeilen

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Wenn Sie ein erfahrener Käufer oder Verkäufer sind, wissen Sie dies wahrscheinlich bereits: Makler sind nicht so locker, wie es den Anschein hat.

Natürlich können sie Ihnen alles über das Haus erzählen, vom Wurzelkeller bis zur Witwenuhr. Sie werden die Quadratmeterzahl auf einen Bruchteil eines Zolls genau beschreiben und Ihnen mitteilen, was Ihren Plan zur Renovierung beeinflussen könnte. Sie werden Sie sogar gerne durch den Hausinspektionsprozess begleiten und Ihnen Strategien zur Besicherung von Hypotheken anbieten.

Aber es gibt eine ganze Menge, die sie Ihnen nicht erzählen werden - Geheimnisse des Handels, die sie es nicht wagen würden, einem Kunden mitzuteilen. Lesen Sie weiter, um zu erfahren, was Makler zu sich selbst sagen - aber niemals, niemals.

"Ich arbeite nicht für dich."

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"Immobilienmakler vertreten in der Regel nicht den Käufer", sagt der Florida-Immobilienanwalt Barry Ansbacher. "Aber Käufer glauben, dass sie es tun."

Wenn Sie als Antwort auf einen Börsenmakler anrufen oder bei einem Tag der offenen Tür erscheinen, müssen Sie Folgendes klarstellen: Diese Person ist beim Verkäufer des Hauses angestellt. Dieser Verkäufer kann eine Privatperson oder ein Unternehmensentwickler sein - und er zahlt die Provision des Agenten. "Meine Kunden werden sagen 'Ich hatte einen Makler'", sagt Ansbacher, "aber der Makler hat ihre Interessen nicht vertreten."

Wenn Sie sicher sein möchten, dass ein Profi auf Sie aufpasst, melden Sie sich bei einem Makler des Käufers an. Diese Art von Agent arbeitet exklusiv für Sie, egal in welchem ​​Geschäft Sie tätig sind, und kann Sie beim Kaufprozess unterstützen, von der Suche über das Angebot bis hin zum Vertragsabschluss.

"Ein Tag der offenen Tür ist für mich, nicht für dich."

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Ein Tag der offenen Tür in einem verfügbaren Haus scheint für die Anwerbung seriöser Käufer stattzufinden, doch diese Empfänge sind nicht wirklich für den Verkäufer bestimmt - sie dienen dem langfristigen Plan des Maklers.

"Die meisten Leute, die auftauchen, sind" Reifen-Kicker "", sagt John Kavaller, Agent bei Catskill Sales Associates Inc. im Bundesstaat New York. "Die Leute tauchen auf, um ein Gefühl für den Markt oder die Nachbarschaft zu bekommen, aber sie sind nicht bereit zu kaufen." Sie neigen dazu, sich anzumelden, den Ort zu besichtigen und dann mit der Visitenkarte des Agenten in der Hand abzuheben.

Der Agent bemüht sich, mit diesen Einkäufern eines Tages in Kontakt zu bleiben, in der Hoffnung, einen Deal auf der ganzen Linie abzuschließen.

"Meine Provision ist verhandelbar."

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Es stellt sich heraus, dass eine Standardprovision von 6 Prozent doch nicht so Standard ist. Das Feilschen um Provision ist eine regelmäßige Praxis.

Kavaller sagt, die Maklerprovision sei "von Fall zu Fall absolut verhandelbar. Bei einer 1-Millionen-Dollar-Immobilie könnten wir bereit sein, einen ganzen Punkt fallen zu lassen."

Auf der Suche nach einem Listing Agent? Schnäppchen - ganz vorne - mit potenziellen Brokern in Bezug auf ihre Einnahme. Bieten Sie eine Provision an, die stark genug ist, um dem Agenten einen Anreiz zu geben, hart für Sie zu arbeiten, aber fühlen Sie sich nicht an 6 Prozent gebunden. Vor allem, wenn Sie glauben, dass Ihr Zuhause leicht zu verkaufen sein wird.

"Meine große Agentur ist nicht kompetenter - oder kostengünstiger."

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Boutiquefirmen vermarkten sich gegen große Konkurrenten, indem sie die von ihnen angebotenen Angebote sorgfältig auswählen, den Käufern eine personalisierte Aufmerksamkeit bieten und mehr und mehr Verkäufervertretungen mit einer geringeren Provision anbieten. Dies gilt insbesondere für Großstädte, in denen die Konkurrenz groß ist.

Der Anwalt für Immobilien in Brooklyn, Howard Brickner, sagt, dass in New York City "die großen Jungs wirklich an den 6 Prozent festhalten. Sie haben ein breites Netz und erstklassiges Marketing auf ihren Websites - und Sie zahlen dafür."

Kleinere Firmen haben vielleicht nicht den berühmten Namen oder die Fülle von Exklusiven, aber sie laden ihre Listings wie alle anderen in die MLS hoch. Und, sagt Brickner, sie sind bereit und gewillt, ein paar Gebühren zu bezahlen. Also, wenn die Kosten für den Verkauf Ihrer Wohnung Sie falsch reiben, betrachten Sie einen kleinen Kerl.

"Sie gehen mit dem Zoning Board zu Butt Heads."

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Erwarten Sie nicht, dass ein Agent, es sei denn, er ist Ihr Freund oder sonst ein echter Verbündeter, Sie davor warnt, dass Sie beim Kauf dieser Immobilie Probleme mit der Zonierung haben. Wenn Sie Änderungen vornehmen möchten, machen Sie Ihre Hausaufgaben sorgfältig und meistern Sie das Zonenlabyrinth selbst (oder zahlen Sie einen Anwalt, um die Bürokratie zu entwirren). Alles, von einem Dock am Flussufer oder einem Neubau bis hin zu einem Baumhaus oder sogar einem Zaun, könnte durch Erhaltungsmaßnahmen, Wegerechtsbestimmungen oder andere Bebauungsvorschriften geregelt werden. Dieser Ausdruck "Wir werden diese Brücke überqueren, wenn wir dazu kommen" trifft hier nicht zu, es sei denn, Sie sind äußerst flexibel.

"Hüten Sie sich vor dem Immobilienmakler, der sagt:" Sie können an diesem Ort alles tun, was Sie wollen. Alles, was es braucht, ist Geld ", sagt der Broker Ron Guichard aus Delaware County, New York. Gemeindeverwaltungen und Hausbesitzerverbände sind die Orte, an denen Sie Informationen abrufen können, die Sie benötigen.

"Sie haben mich nicht durchlaufen."

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Etwas weithin bekannt, aber dem unerfahrenen Verkäufer von einem Makler fast nie angeboten, ist die Tatsache, dass Sie BYOB (Bring Your Own Buyers ) an den Tisch bringen und eine Provision zahlen können, wenn einer von ihnen durchkommt.

Sie müssen dies jedoch vorab aushandeln, bevor Sie sich bei der Agentur anmelden. "Geben Sie alle legitimen Käufer bekannt, die Sie selbst gefunden haben, bevor Sie den Makler einstellen", sagt John B. Philip, Immobilienanwalt von Memphis. Sie müssen dies schriftlich tun, da dies Bestandteil des Vertrags ist, den Sie unterzeichnen müssen. Wenn Sie innerhalb des von Ihnen ausgehandelten Zeitrahmens an eine der in der Klausel genannten Personen verkaufen, sagt Philip: "Sie schulden dem Makler nichts."

"Mein Inspektor sieht nicht so gut."

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Jeder Immobilienverkäufer hat einen Hausinspektor im Ärmel. "Einige skrupellose Agenten", sagt der New Yorker Broker Guichard, "empfehlen Inspektoren, die sich damit zufrieden geben, kleine Probleme zu erkennen und große zu ignorieren." Tatsächlich beklagen sich sowohl die Hausinspektoren als auch diejenigen, die Schimmel- und Termitenprobleme erkennen und behandeln, in Internetforen immer wieder, dass sie von Brokern beschimpft werden, wenn sie Probleme zuverlässig finden und aufdecken - trotz ihrer eigenen treuhänderischen Verantwortung gegenüber ihren Kunden.

Wenn Sie ein Käufer sind, wählen Sie Ihre eigenen, unabhängig empfohlenen, lizenzierten Prüfer aus, um Ihren potenziellen Kauf mit einem feinzahnigen Kamm zu überprüfen. Suchen Sie Experten auf, die Probleme erkennen und Sie beraten können, wie sie behoben werden können.

"Sie können dieses Haus selbst verkaufen."

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FSBO, das immer bekanntere Akronym für "For Sale By Owner", funktioniert. Verkäufer, die die nötige Ausdauer haben, um einen Marketingplan zu erstellen, ein Haus online aufzulisten, mögliche Käuferreaktionen zu ermitteln, Vorführungen zu arrangieren und einen Deal bis zum Abschluss abzuschließen, können ein Bündel sparen, indem sie das Geld, das die Provision des Agenten gedeckt hätte, direkt in ihre Taschen stecken.

Brooklyns Brickner sagt: "Es gibt eine Menge Ersparnisse. Jetzt mit Craigslist und anderen Internetseiten ist es einfacher als je zuvor. Aber es braucht eine bestimmte Art von Person, um mit den Kleinigkeiten des Verkaufs eines Grundstücks fertig zu werden . " Nur nicht immer der Maklertyp .

"Ich möchte Ihren Eintrag, auch wenn Sie mich nicht brauchen."

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Für einige Immobilienprofis steht FSBO leider für "Flag, Stalk, Bully und Outsmart". Wenn Sie Ihre Immobilie alleine inserieren, stellen Sie sicher, dass Sie nur dann für Direktverkäufe offen sind, wenn Sie Ihre Anzeigen mit dem Satz "Keine Makler, bitte" versehen.

Hüten Sie sich vor Agenten, die Sie sowieso anrufen und vortäuschen, einen Käufer zu vertreten. Sie mögen es sein - aber wahrscheinlicher ist es, dass sie versuchen, ihren Fuß in die Tür zu bekommen und Sie davon zu überzeugen, das Haus mit ihnen aufzulisten.

Ein weiteres Verkaufsargument besteht darin, Ihr Vertrauen in Ihre Fähigkeit zu untergraben, den Deal kompetent abzuwickeln. Ein Agent wird Ihnen sagen, dass der Hauspreis zu niedrig ist, und dann versprechen, dass er es besser machen kann. Mieten Sie einen Gutachter zu Beginn des Prozesses und Sie werden Ihr Haus richtig Preis.

"Wenn Sie diesen Vertrag unterschreiben, werden Sie sich selbst fertig machen."

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In weiten Teilen des Landes stellen Immobilienmakler sowohl Käufern als auch Verkäufern ein Formblatt zur Verfügung, das sie bei Vertragsabschluss unterzeichnen können. Diese Ausdrucke enthalten häufig eine Bestimmung, die als Disclaimer of Promises bezeichnet wird und besagt, dass sich der Käufer nicht auf mündliche Erklärungen des Verkäufers oder Immobilienmaklers verlässt. "In der Realität", sagt Florida-Anwalt Ansbacher, "verlässt sich der Käufer in der Regel fast ausschließlich auf solche Versprechen."

Laut Ansbacher ist es eine gute Investition, einen Anwalt zu beauftragen, der in der Regel etwa 500 US-Dollar kostet, um einen Vertrag zu prüfen, bevor Sie ihn unterzeichnen. Darüber hinaus schlägt er vor: "Holen Sie sich alles schriftlich als Ergänzung zum Vertrag (dh die gesamte Poolausrüstung ist im Lieferumfang enthalten, der Verkäufer streicht die Wände neu), oder überprüfen Sie alle Zusagen unabhängig (dh rufen Sie die Zonentafel an, um zu bestätigen, dass das Zoomen das zulässt Heimat erweitert werden). "

"Eines der größten Dinge, die ich bei einem Rechtsstreit höre, ist, dass der Käufer verwirrt ist, warum sie nicht besser durch den Vertrag geschützt wurden." Der Broker eines Käufers ist eine weitere Person, die Sie als Rückendeckung in einem solchen Szenario einsetzen können.

"Ich bevorzuge das schnelle Geld."

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Was ist für einen Broker besser, ein Dutzend Verkäufe mit jeweils 300.000 USD oder vier potenziellen 900.000 USD-Deals? Sie könnten annehmen, dass weniger Transaktionen süßer wären - immerhin weniger Papierkram -, aber da ein bestimmter Verkauf auseinanderbrechen kann, ziehen die meisten Verkäufer das Volumen dem Preis vor.

Und so ist es nicht unbedingt in ihrem Interesse, auf das beste Angebot zu warten, auch wenn viele Makler ernsthaft versprechen, Ihnen die bestmögliche Auszahlung zu ermöglichen. "Wenn Immobilienmakler um Ihr Geschäft konkurrieren, werden sie über Ihr schönes Haus und den hohen Preis sprechen, den sie bekommen können", sagt Ansbacher, Anwalt in Florida. "Sobald sie dich unterschrieben haben, erwähnen sie das alte Dach und fordern dich auf, deinen Preis für einen schnelleren Verkauf zu senken." Auch hier ist es gut angelegt, für eine unabhängige Beurteilung zu zahlen. Legen Sie einen soliden Preis fest und sagen Sie Ihrem Broker, dass Sie fest sitzen werden.

"Diese Garantie ist wertlos."

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Entwickler und die Agenten, die sie vertreten, bieten möglicherweise Garantien für den Bau neuer Häuser an. Ansbacher, der Anwalt von Florida, sagt, Käufer seien dumm, wenn sie in solchen Garantien viel Trost finden. "Die Definition eines 'Mangels' in diesen Garantien", sagt er, "ist so sorgfältig formuliert", dass die meisten Ansprüche hinfällig werden. Achten Sie auf den Standardvertrag für jede neue Entwicklung, in die Sie sich einkaufen möchten.

Alle Bauaufträge enthalten einen Verzicht auf das Klagerecht, dh Sie wissen, wer die Kosten für Reparaturen bei unsachgemäßer Konstruktion trägt. Lassen Sie Ihren Anwalt diese lästige Klausel genau bestimmen und verhandeln Sie sie aus dem Vertrag heraus.

"Ich werde nicht mit einem anderen Broker zusammenarbeiten."

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In den meisten Staaten ist ein Makler gesetzlich verpflichtet, einen Verkäufer über jedes einzelne Angebot in einer Auflistung zu informieren - es sei denn, ein Verkäufer lehnt sein Recht auf eine solche Kommunikation ab und entscheidet sich dafür, nur über Angebote informiert zu werden, die einen bestimmten Prozentsatz des Angebots ausmachen Preisvorstellung. Trotzdem kann ein wettbewerbsfähiges Gebot manchmal ins Wanken geraten, insbesondere wenn ein Börsenmakler den Deal mitvermitteln muss. Es ist immer im besten Interesse eines Verkäufers, ein Angebot eines nicht vertretenen Käufers vor demjenigen zu unterbreiten, der mit dem Makler eines Käufers zusammenarbeitet. Der zweite Agent ist schließlich in der Lage, die Provision aufzuteilen.

"Ein Makler könnte wegen eines solchen Missbrauchs mit einer Geldstrafe belegt werden oder seine Lizenz verlieren, aber es ist nicht so einfach, das Vergehen zu entdecken", sagt ein erfahrener anonymer Immobilienanwalt.

"Diese Anwälte verlangen viel."

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Eine Reihe von Gebühren sind mit der Schließung oder dem endgültigen Verkauf des Hauses verbunden. Diese Elemente variieren von Bundesstaat zu Bundesstaat, aber eine davon, die Versicherung für das Eigentumsrecht, ist häufig kostspielig - und kann mit Ihrem Kreditgeber ausgehandelt werden. Es ist unwahrscheinlich, dass Makler Ihr Verhandlungsrecht erwähnen, da sie zu diesem Zeitpunkt nur über ihren Gehaltsscheck nachdenken.

In einigen Ländern "machen bis zu 70 Prozent der Kosten für die Eigentumsversicherung eine Provision aus, die an Anwälte oder Beauftragte gezahlt wird, die mit den Unterlagen befasst sind", sagt der Florida-Anwalt Ansbacher. Es ist zu erwarten, dass der Käufer oder der Verkäufer diese Kosten übernimmt. Finden Sie heraus, ob Sie dafür verantwortlich sind, und weisen Sie Ihren Anwalt an, eine niedrigere Provision anzustreben.

"Ein schlechter Verkäufermarkt bedeutet nicht, dass du ein gieriger Blutsauger sein kannst!"

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Du bist auf dem Markt für etwas Herrenhaushaftes und suchst nach einem großen Geschäft - es ist schließlich ein Käufermarkt. Seien Sie versichert, der Listing Agent macht Ihnen keine Komplimente. Ein erfahrener Broker aus Fairfield County, CT, sagt, dass High-End-Bieter - vor allem diejenigen, die jung, übermütig und ahnungslos gegenüber dem Stolz sind, der mit Wohneigentum einhergeht - skrupellos und unrealistisch sind. "Sie wollen Blut aus den Adern des Verkäufers schöpfen", sagt Barbara Schmerzler, eine Maklerin bei US Homefinders. "Sie warten auf den Boden des Marktes, der sie bereits passiert hat."

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