Bist du jemals zu alt, um eine Hypothek zu bekommen?

Wenn Sie kaufen oder refinanzieren, kann die Antwort Sie überraschen

Egal, ob Sie Hilfe bei der Finanzierung des viktorianischen Fixer-Upper Ihrer Träume suchen, den Wert des Hauses nutzen, in dem Sie seit Jahren tätig sind, oder die Vorteile von Zinssätzen nutzen möchten, die sich immer noch auf nahezu historischen Tiefständen befinden, Sie werden überrascht sein Wie bewerten Hypothekengeber ältere Kreditnehmer?

• Alter spielt keine Rolle. Unabhängig von Ihrer Intuition sieht Ihr Darlehensantrag für die Rückzahlung einer Hypothek über einen Zeitraum von 30 Jahren für Kreditgeber gleich aus, unabhängig davon, ob Sie 90 oder 40 Jahre alt sind Act, machen es für einen Gläubiger illegal, aufgrund des Alters eines Erwachsenen zu diskriminieren.

• Schuldenfreiheit kann ein Problem darstellen. Greg McBride, Finanzanalyst bei Bankrate, sagt, ein unerwarteter Stolperstein könnte sein, dass Sie keine Bonitätseinstufung haben, wenn Sie in letzter Zeit nicht verschuldet waren. „Früher wollten Sie schuldenfrei in den Ruhestand gehen. Möglicherweise haben Sie eine hervorragende Bonität, aber wenn Sie jetzt nicht mehr im Kredit-Spiel sind - Debitkarten zählen nicht und Sie haben Ihren Autokredit zurückgezahlt, haben Sie Ihre Hypothek zurückgezahlt -, gibt es in letzter Zeit keine Aktivitäten mehr Gib dir eine Punktzahl. Dies ist einer der Gründe für die Verwendung einer Kreditkarte, auch wenn Sie diese monatlich vollständig abbezahlen. Nur so verfügen Sie über aktive Kreditlinien, um eine aktuelle Bonitätshistorie anzuzeigen. “Ein starker Kredit-Score kann bedeuten, dass Sie eine bessere Kreditaufnahme erhalten Bewertung.

• Ruhestandseinkommen ist noch Einkommen. Hypothekenanträge beginnen in der Regel mit Fragen zum Einkommen, um zu dokumentieren, wie Sie monatliche Zahlungen leisten werden. Rentner können anstelle der Lohn- und Gehaltsabrechnung des Arbeitnehmers und der W-2 eine Sozialversicherungs- oder Pensionszusage einreichen. Die Einnahmequellen haben im Gegensatz zu Ihrer Kreditwürdigkeit keinen Einfluss auf die Berechnung, wie viel Schulden Sie tragen können, so Bill Banfield, Executive Vice President von Capital Markets bei Quicken Loans: „Wir haben keine unterschiedlichen berufsbezogenen oder berufsbezogenen Richtlinien Beschäftigung. “Fannie Mae und Freddie Mac, die im Wesentlichen die Standards für den Sekundärmarkt für Hypotheken setzen, verlangen in der Regel, dass die monatlichen Kosten für Wohnraum und Schulden (einschließlich Grundsteuer und Hausbesitzer-Versicherung) nicht mehr als 50 Prozent des monatlichen Einkommens ausmachen.

• Ihre Ersparnisse können als Einkommen eingesetzt werden. Spezialisierte Hypothekenbanken, die häufig mit Börsenmaklern wie Merrill Lynch und JP Morgan verbunden sind, bieten alternative Formen der Zeichnung einiger der gleichen Arten von 15- und 30-jährigen Hypotheken. Wenn Sie Investitionen haben, fragen Sie die Firma, in der sie gehalten werden, nach Hypotheken. Die Morgan Stanley Private Bank verfügt beispielsweise über eine Pro-Forma-Methode für die Zuordnung von Einkünften aus Anlagekonten, sodass Sie aufgrund des Vermögens auch dann eine Hypothek aufnehmen können, wenn Sie kein Einkommen haben. Ein Millionen-Dollar-Anlagekonto mit Aktien und Anleihen könnte beispielsweise in der Regel als Gegenwert von 35.000 US-Dollar pro Jahr berechnet werden (unter der Annahme von 5 Prozent des Jahreseinkommens nach einem konservativen Abschlag von 30 Prozent für das Marktrisiko). Der Kreditnehmer muss diese Vermögenswerte nicht einzahlen. Die Anlagen dienen lediglich dem Nachweis der Fähigkeit, Hypothekenzahlungen zu leisten. Ein anderer Branchenbegriff für diese Art von Darlehen ist "Asset Depletion Mortgage".

Diese Annahmen sind konservativer als die Richtlinien von Fannie Mae und Freddie Mac, die auch von Hypothekengebern in der gesamten Branche verwendet werden. Die Regeln von Fannie und Freddie können dasselbe Millionen-Dollar-Anlagekonto qualifizieren - es könnte sich um Altersvorsorge in einer IRA oder einer 401 (k) handeln -, um eine „dreijährige Einkommensbeständigkeit“ zu erzielen. Mit dieser Mathematik wird das Millionen-Dollar-Konto berechnet Auf drei Jahre aufgeteilt entspricht dies einem Jahreseinkommen von 233.333 USD (1.000.000 USD abzüglich 30 Prozent Marktrisikorabatt, aufgeteilt in drei Jahre).

• Sie müssen nicht 20 Prozent ablegen. "Der Mythos ist immer noch da draußen", sagt Quicken Banfield. „Aber die Programme von Fannie und Freddie ermöglichen Hypotheken, die 97 Prozent eines Eigenheimkaufs ausmachen. FHA-Hypotheken gehen zu 96, 5 Prozent. Die Veteranenverwaltung wird 100 Prozent tun. “

• Reverse-Hypotheken können legitim sein. Sie können eine Rettungsleine für Rentner sein, die Eigenheimkapital für ihre Lebenshaltungskosten abbauen müssen, und laut Svenja Gudell, Zillows Chefökonom, haben Boomer im Durchschnitt ein Eigenheimkapital von knapp über 125.000 USD home equity Kreditlinie kann auch diesen Wert erschließen. Anstatt den Kredit im Laufe der Zeit - wie bei einer typischen Hypothek mit einer Laufzeit von 15 oder 30 Jahren - zurückzuzahlen, wird der wachsende Kredit zurückgezahlt, wenn der Kreditnehmer auszieht oder stirbt. "Schlechte Schauspieler haben umgekehrten Hypotheken einen schlechten Namen gegeben", sagt McBride von Bankrate, "aber das Produkt ist gesund." Die Kreditnehmer müssen mindestens 62 Jahre alt sein und eine umgekehrte Hypothekenberatung durchlaufen müssen. Zu den Spielern, die Home Equity Conversion Mortgage (HECM) über die Federal Housing Administration anbieten, gehört die One Reverse Mortgage von Quicken Loans. CEO Gregg Smith sagt, "das Haus sollte ein wichtiger Aktivposten bei der Planung für den Ruhestand sein."