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Der ersteigerte Hauskauf ist der heiße Immobilien-Trend

Illustration von Milan Trenc

Die meisten Leute kaufen ein paar Souvenirs, wenn sie einen Tag am Ufer von New Jersey verbringen. Robert Cariola nahm ein Haus auf. Cariola und seine Frau machten im August 2001 eine Sonntagsfahrt, als sie ein Schild vor einem zweistöckigen Kolonialhaus in Wildwood sahen, das vom Meer entfernt war und ankündigte, dass das Haus an diesem Nachmittag versteigert werden würde. Aus Neugier gingen sie hinein und fanden eine elegante, jahrhundertealte Fischerpension, die verfallen war. Auf einer Lerche blieb Cariola für das Bieten herum - und der Hammer kam auf sein $ 48.000-Angebot herunter.

"Einschließlich des Kaufpreises habe ich ungefähr 110.000 US-Dollar in das Haus gesteckt. Seitdem ich es gekauft habe, ist es dort unten zu einem verrückten Markt geworden, also bin ich mehr als im Geld auf dem Platz", sagt Cariola, ein Verkehrspolizist aus Philadelphia . Aber er hätte es niemals gekauft, wenn es nicht für die Auktion gewesen wäre. "Ein Haus zu kaufen war das Letzte, woran ich an diesem Tag dachte. Es war das Bieten, das es aufregend machte."

Zwar empfiehlt niemand den Kauf eines Hauses als Impulskauf, doch genau diese Erheiterung - getrieben durch den Reiz des Wettbewerbs und die verlockende Aussicht, ein Schnäppchen zu machen - hat die Wohnungsauktionen zu einem begehrten Ticket für Immobilien gemacht. Laut der National Association of Realtors gaben Käufer im Jahr 2001 55 Milliarden US-Dollar für gewerbliche und private Immobilienauktionen in den USA aus. Das sind fast 7 Prozent des Wertes aller Immobilientransaktionen.

Jede Art von Immobilie, vom Neubau über historische Wohnhäuser bis hin zu Handwerker-Specials, steht auf dem Auktionsblock zur Verfügung. Die wichtigsten Vorteile für Käufer: Solange das Haus nicht abgeschottet ist, sind Auktionskäufe in der Regel sauber und schnell und schließen in etwa der Hälfte der Zeit eines typischen Immobilienverkaufs ab. Jeder, der sich für das Haus interessiert, hat die gleiche Chance, es zu bekommen. und wenn Bieter nicht mitgerissen werden, kann der Auktionsprozess eine gewisse Bestätigung dafür sein, dass sie die Immobilie nicht überbezahlen.

"Auktionen sind transparent", sagt Dorothy Nicklus, die Hunderte von Auktionen als Eigentümerin des 24/7-Auktionators durchgeführt hat (www.
247auctioneer.com), in Guttenberg, New Jersey. "Wenn es zwanzig Leute gibt, die offen bieten, können Käufer sehen, welchen Wert andere auf die Immobilie legen, etwas, dessen sie sich nie sicher sein können, wenn sie blindlings ein Angebot ohne Auktion abgeben."

Das bedeutet jedoch nicht, dass Sie damit rechnen sollten, ein Haus billig zu bekommen. Das Höchstgebot für die meisten Auktionen liegt nach Schätzungen der Branche zwischen 90 und 110 Prozent dessen, was die Immobilie mit traditionellen Verkaufsmethoden erzielen würde.

Illustration von Milan Trenc

Arten von Auktionen

Die besten Angebote gibt es bei absoluten Auktionen, die auch am häufigsten sind. Bei diesen beginnt das Gebot bei 1 USD und steigt an, bis niemand das beste Angebot übertrifft, zu dessen Annahme der Verkäufer verpflichtet ist. Unter den richtigen Umständen - sagen wir, in dieser Woche kommen eine Menge anderer begehrenswerter Immobilien auf den Markt, oder schlechtes Wetter hält Bieter fern - ist es möglich, ein Schnäppchen zu machen.

Andere Arten von Auktionen bieten Verkäufern mehr Schutz. Auktionen mit Mindestgebot legen einen Ausgangspunkt für Gebote fest, der normalerweise in der Nähe des Preises liegt, den der Hausbesitzer für die Immobilie wünscht. Reservierungsauktionen geben dem Verkäufer das Recht, das Höchstgebot für bis zu 72 Stunden anzunehmen oder abzulehnen. Bei Auktionen mit doppeltem Gebot werden versiegelte Angebote zuerst angefordert und das höchste Gebot als Minimum in einer offenen Auktion festgelegt. Die meisten Auktionatoren raten jedoch von diesen Ansätzen ab, da die Käufer eher zurückschrecken. Nur absolute Auktionen erzeugen genügend Interesse und das Potenzial für die Art von Inbrunst, die für das Eigenheim den höchsten Preis bringt.

Während die Regeln von Bundesstaat zu Bundesstaat variieren, müssen vor der Durchführung einer Auktion in der Regel eine Titel- und eine Zurückbehaltungssuche sowie alle Überprüfungen durchgeführt werden. In der Regel verwaltet der Auktionator diese Details und fügt die Ergebnisse in ein "Gebotspaket" ein, das bei einem Tag der offenen Tür oder direkt vom Auktionsunternehmen erhältlich ist. Da der Käufer im Voraus weiß, ob mit dem Kauf verbundene Komplikationen oder zusätzliche Kosten verbunden sind, fallen nur wenige Auktionsverkäufe durch oder stehen unerwarteten Hindernissen gegenüber. Die Veranstaltung wird über lokale Zeitungen, Radiowerbung und Auktionswebsites angekündigt. Die National Association of Realtors (www.realtor.org) unterhält auch eine Liste der Auktionsressourcen.

Um an den meisten Auktionen teilnehmen zu können, müssen sich Käufer beim Auktionator vorab registrieren lassen, der feststellt, ob sie für eine Hypothek qualifiziert sind, und eine Kaution in Höhe von einigen Tausend Dollar in bar oder mit einem beglaubigten Scheck als "Earned Money" hinterlegen, das zurückerstattet wird, wenn Sie bekommen das Haus nicht. Der Gewinner hat fünf bis zehn Tage Zeit, um die Einzahlung auf den Standardwert von 20 Prozent zu bringen, und muss den Kauf innerhalb des im Angebotspaket angegebenen Zeitraums abschließen, in der Regel etwa 30 Tage.

Auktionen sind für Käufer relativ risikofrei, sagen Experten, wenn Sie zwei wichtige Ratschläge befolgen. Untersuchen Sie zunächst die Immobilie in den Wochen vor der Veranstaltung ausreichend - in der Regel gibt es mindestens ein paar Tage der offenen Tür -, um sicherzugehen, dass Sie dort leben möchten. Zweitens, lassen Sie sich von der Aufregung der Auktion nicht so sehr verunsichern, dass Sie Ihren vorher festgelegten Walk-Away-Preis, den höchsten Betrag, den Sie zu zahlen bereit sind, überschreiten. Dieser Betrag, basierend auf der Entwicklung der Hausverkäufe in der Nachbarschaft und Ihren eigenen Haushaltserwägungen, muss auch die Käuferprämie berücksichtigen, die oft bei etwa 10 Prozent liegt und auf dem Höchstgebot zur Deckung der Kosten für die Dienstleistungen des Auktionators beruht.

"Ein Haus sollte niemals ein spontaner, emotionaler Kauf sein", sagt Barry Baker, ein erfahrener Auktionator und Eigentümer von Greene County Realty in Xenia, Ohio. "Also, auch wenn Sie an einer Auktion teilnehmen, sehr praktische Bedenken - wollen wir zwanzig Jahre hier verbringen, mögen wir die Nachbarschaft, können wir uns das leisten? - müssen die Entscheidung treffen, nicht den Wunsch, den Kerl an die Spitze zu bringen Neben dir."

Kauf von ausgeschlossenem Eigentum

Ein Großteil des Missverständnisses "Sie können sich wie ein Bandit ausgeben", das mit Auktionen von Wohngebäuden verbunden ist, rührt von dem Hype um Zwangsvollstreckungen her, bei denen es sich um Häuser handelt, die von Banken wegen Nichtzahlung von Hypotheken oder von Kommunen wegen Steuerverzuges zurückerobert wurden. Es gibt Dutzende von Internetseiten, die für ein paar tausend Dollar bei einer Auktion ausgeschlossene Häuser versprechen. Solche Geschäfte sind jedoch weitaus komplizierter als angekündigt, und Immobilienfachleute warnen davor, dass einzelne Käufer Zwangsversteigerungen meiden sollten, oder riskieren, viel Geld zu verlieren.

Im Gegensatz zu Auktionen für Wohnimmobilien sind Zwangsvollstreckungen wirklich "wie sie sind". Es gibt keine Titel- oder Zurückbehaltungssuche, und in vielen Fällen leben die Menschen immer noch in den Häusern, sodass potenzielle Käufer keinen Einblick in das Innere erhalten. Darüber hinaus muss der Bietersieger das Haus in der Regel innerhalb von Stunden nach der Auktion vollständig bezahlen. Dieses Geld wird routinemäßig sechs Monate oder länger bis zur Schließung gebunden, während der neue Eigentümer das Eigentum aus ausstehenden Darlehen und Urteilen befreit und möglicherweise sogar die Bewohner vertreiben muss - all dies kann die Kosten des Hauses erheblich erhöhen. Und weil der Betrag, der für solche Immobilien geschuldet wird, im Verhältnis zu ihrem geschätzten Wert tendenziell hoch ist, werden die meisten Zwangsvollstreckungen für nur etwa 30 Prozent Marktrabatt verkauft. In der Regel legt die Bank oder die Gemeinde das Eröffnungsgebot fest, das dem Hypothekensaldo, den verspäteten Gebühren, den Rechtskosten und den Steuern entspricht.

Aufgrund der Risiken handelt es sich bei den meisten Teilnehmern an Zwangsversteigerungen um professionelle Immobilienspekulanten, die Grundpfandrechte, Eigentums- und Mieterthemen untersuchen und ihre Erkenntnisse mit dem für das Haus geschuldeten Betrag abwägen, bevor sie sich für ein Gebot entscheiden. "Die Foreclosure-Erfolgsgeschichten, die Sie hören, handeln von Spielern, die eine Menge Hausaufgaben gemacht haben und dennoch wissen, dass sie einige verlieren werden - und manchmal große - in der Hoffnung, einige zu gewinnen", sagt Mike Steiner, Präsident von Absoluteforeclosures .com, in Davidsonville, Maryland. "Jemand, der auf der Suche nach einem Schnäppchen für eine Wohnung ist, wird unter diesen gut vorbereiteten Haien einfach nicht die Nase vorn haben."

Auktionen im Web

Derzeit ist das Internet die führende Informationsquelle für Auktionen in Wohngebieten, aber in den nächsten Jahren wird es wahrscheinlich zu einem Zentrum der Auktionstätigkeit. Es gibt bereits Hinweise darauf, was kommen wird. Bei Ibidco.com versteigern nationale Entwickler wie Beazer, Ryland und Taylor Woodrow routinemäßig neue Häuser an Cyberbieter, die vorqualifiziert wurden und eine Codenummer erhalten, mit der sie am Online-Event teilnehmen können. Rbuy.com ist dabei, eine Website einzurichten, auf der Immobilienmakler ihre Listings bestehender Immobilien versteigern können. Da alle Eventualverbindlichkeiten mit Ausnahme des endgültigen Preises vor dem Beginn des Angebots geklärt werden, ist es das Ziel von Rbuy, die Agenten eine papierlose Transaktion - die Kommunikation mit Käufern, Verkäufern, Bankern und Anwälten über das Internet - in nur fünf Tagen abwickeln zu lassen .

Aber jedes Online-Unternehmen muss sich mit Ebay, dem größten Auktionator im Internet, messen, der inzwischen auch Häuser anbietet. Um zu vermeiden, dass Käufer vorab zugelassen werden müssen und die lokalen Immobiliengesetze beachtet werden müssen, sind die aktuellen Auktionen von Ebay kaum mehr als Listings, in denen Käufer und Verkäufer zusammenkommen, ohne die Möglichkeit, Gebote abzugeben. Die Ebay-Verantwortlichen haben jedoch Pläne angekündigt, die Immobilienauktionen des Standorts durch Partnerschaften mit nationalen Agenturen zu erweitern.

Natürlich fehlt bei Web-Auktionen ein entscheidender Teil des Kauferlebnisses: Die Möglichkeit, ein Haus vor dem Bieten aus der Nähe zu sehen. Virtuelle Touren und Standbilder sind kein Ersatz. Aus diesem Grund sagen die meisten Auktionsexperten, dass Online-Aktivitäten niemals Live-Events ersetzen werden. "Es macht mir Angst, auf eine Gruppe nervöser Bieter zu schauen und zu wissen, dass einer von ihnen dieses Haus in wenigen Minuten besitzen wird", sagt Auktionator Nicklus. "Sprechen Sie über sofortige Befriedigung."

Verkaufen Sie Ihr Haus bei einer Auktion

In einem Verkäufermarkt kann eine Auktion eine ideale Möglichkeit sein, um den besten Preis für Ihr Haus zu erzielen und die qualvolle Frage zu vermeiden, ob das erste gute Angebot, das Sie erhalten, das beste Angebot ist, das Sie erhalten werden. Mit einem Überschuss an Käufern, die zu wenig Häuser jagen, kann fast jede Immobilie eine Menge auf Auktionen locken. Und je mehr Bieter, desto wahrscheinlicher wird der Endpreis den Betrag übersteigen, den Sie bei einem traditionellen Verkauf erhalten würden. Darüber hinaus ist eine Auktion ein geschlossener Prozess, der praktisch garantiert, dass Ihr Haus zu einem bestimmten Zeitpunkt verkauft wird.

Der erste Schritt besteht darin, einen lokalen Auktionator zu finden. Es gibt Mitgliederlisten auf den Websites der National Association of Realtors (www.realtor.org) und der National Auctioneers Association (www.auctioneers.org). Suchen Sie nach einer Zertifizierung des Certified Auctioneers Institute oder der Bezeichnung Accredited Auctioneer of Real Estate. Im Allgemeinen erheben Auktionatoren eine Vorabgebühr von 500 bis zu einigen tausend US-Dollar, um die anfänglichen Kosten für die Präqualifizierung potenzieller Käufer für Hypotheken-, Eigentums- und Pfandbriefrecherchen, Inspektionen, Werbung und offene Häuser zu decken. (Der größte Teil der Versteigerungsgebühr stammt aus der Käuferprovision, normalerweise 10 Prozent seines endgültigen Gebots.) Selbst bei einem High-End-Versteigerer und einem teuren Objekt liegen die Kosten für Verkäufer weit unter einer normalen Immobilienprovision von 6 Prozent .

Die meisten Auktionen dauern ungefähr 30 Tage. Wenn sich in diesem Zeitraum nur wenige Käufer vorregistrieren, kann es sein, dass ein Verkäufer bei einem traditionellen Broker besser abschneidet oder das Risiko eingeht, weniger als den höchsten Dollar für das Eigenheim zu erhalten. In der Regel dauert die Schließung nur drei bis vier Wochen, wie im Angebot festgelegt, da der Käufer bei einem Großteil der bereits abgeschlossenen Due Diligence-Prüfung nur noch die Einzelheiten der Hypothek festlegt.