9 Tipps für den Kauf einer Zwangsvollstreckung

In diesem Markt kann der Kauf einer Zwangsvollstreckung bedeuten, einer Nachbarschaft zum Überleben zu verhelfen. Hier ist, worauf Sie achten sollten, wenn Sie darüber nachdenken

Eine Flut von Zwangsvollstreckungen hat den belasteten Immobilienmarkt erfasst, die Immobilienwerte gesenkt, Familien aus dem Gleichgewicht gebracht und die Kommunalverwaltungen gezwungen, die Krise zu bewältigen. Aber einige Käufer sehen in den düsteren Schlagzeilen eine einmalige Gelegenheit. Sie kaufen abgeschottete Immobilien zu extrem niedrigen Preisen auf. Der Immobilienmakler John Lynch von Keller Williams im Großraum Cleveland West sagt, er habe interessierte Käufer aus dem ganzen Land und sogar aus Israel. Einige kaufen in großen Mengen. "Ein Investor, mit dem ich gerade zusammenarbeite, möchte 200 Häuser unter 10.000 kaufen."

Potenzielle Hausbesitzer sind von der Bonanza nicht ausgeschlossen. Tonya Perkins-Stoudermire von McMullan Realty in Cleveland ist der Meinung, dass dies trotz der wirtschaftlichen Befürchtungen und des schwierigen Wohnungsmarkts ein idealer Zeitpunkt ist, um über den Traum vom erstmaligen Wohneigentum nachzudenken. Sie erzählt die Geschichte eines Freundes, der in den Markt für Zwangsvollstreckungen eingestiegen ist und die Nase vorn hat. "Meine Freundin hat letzten Sommer ein Haus gekauft. Es hat zwei Bäder, eine Garage für zwei Autos und zwei Kamine. Sie liebt es. Ihr Haus kostet 350 Dollar pro Monat, mit Steuern und Versicherung. Sie ist Ende 40 und war eine Mieter all diese Jahre. "

Das sind die hohen Töne, aber diese Agenten erzählen auch andere Geschichten. Es gibt einen Käufer in der Ferne, der erfuhr, dass er statt Häuser ein paar freie Grundstücke besaß. "Es ist nichts für schwache Nerven", sagt Lynch. Lynch hat dasselbe Haus mehr als einmal bei Zwangsversteigerungen gesehen. "Das tut uns allen weh", sagt Lynch.

Ein Check-in mit Immobilienfachleuten, Hausinspektoren und staatlichen Wohnungsverwaltern bietet diese Worte für den Kauf einer abgeschotteten Immobilie an.

• Budget sorgfältig. Die Agentin Tonya Perkins-Stoudermire sagt, lassen Sie sich von einem kleinen Preisschild nicht zu einem schnellen Geschäft verleiten. Stellen Sie sich einige Fragen: Haben Sie das Geld für die umfangreichen Reparaturen, die diese Häuser oft benötigen? "Haben Sie eine Crew. Wenn Sie vorhaben, sich zu rehabilitieren und dann zu mieten, können Sie sich das Haus leisten, wenn Sie keinen Mieter finden? Wenn Sie Ihre Hausaufgaben machen, besteht nur ein geringes Risiko", sagt Perkins-Stoudermire.

• Überzeugen Sie sich selbst vom Haus. "Man kann sie nicht ungesehen kaufen", sagt Bill Richardson, Präsident der American Society of Home Inspectors (ASHI). "Wenn Sie ein Investor aus Chicago sind und in Tucson kaufen, brauchen Sie jemanden, der das Haus persönlich bewertet."

• Sehen Sie sich die Nachbarschaft an. Ihre Hausaufgaben sollten die Bewertung der Nachbarschaft umfassen. Sie sind möglicherweise nicht in der Lage, die Kosten für die Reparaturen wieder hereinzuholen, wenn der Wert des Hauses durch weitverbreitete Zwangsvollstreckungen oder hohe Kriminalität in der Region beeinträchtigt wird. Tonya Perkins-Stoudermire sagt, sie ermutige die Käufer auch, die Attraktivität des Viertels zu jeder Zeit, auch nachts, zu studieren.

• Wie lange war das Haus leer? Je länger die Vakanz ist, desto größer ist in den meisten Fällen der Schaden. Bill Richardson von ASHI sagt, wenn ein Haus nicht sorgfältig "eingemottet" wurde, ist eine lange Liste von Krankheiten aufgetreten. "Die Installationsdichtungen trocknen aus, die Gase im Abwasserkanal setzen sich wieder zusammen, und Fehler im Abwasserkanal treten auf Chance, ins Haus zu kommen. Das gilt für die Waschbecken, Toiletten und Abwaschanlagen ", sagt Richardson.

• War es winterfest? Schalten Sie die Versorgungsunternehmen erst ein, wenn Sie den Zustand der Rohre kennen. Wenn die Rohre während einer Kälteperiode reißen, läuft Wasser in die Wände und Schimmel kann sich festsetzen, wenn Sie das Wasser wieder einschalten.

• Schauen Sie sich die Landschaft an. Bill Richardson von ASHI warnt: "Wenn das Haus vernachlässigt wurde, tragen unbeschnittene Bäume, Reben und Büsche zur Verschlechterung des Hauses bei." Weinreben kriechen in die Fenster, und Baumsetzlinge werfen Wurzeln in das Fundament. "Es sind keine sehr großen Bäume erforderlich, um Pflastersteine ​​in Unordnung zu bringen, und tote Äste krachen ins Haus", sagt Richardson.

• Vertrag für eine private Inspektion. Banken verlangen im Allgemeinen eine Hausinspektion, wenn sie Geld für eine Hypothek verleihen. Aber selbst wenn Sie für einen ultra-billigen Fund nur aus eigener Tasche bezahlen, sagen alle Profis, dass es entscheidend ist, eine aktuelle Inspektion zu erhalten. Laut Richardson sind frühere Inspektionen "nur eine Momentaufnahme", und die Bedingungen ändern sich dramatisch. "Auf diesen Grundstücken gibt es keinen Hausmeister. Ich habe mir einige angesehen", sagt Richardson. "Wir haben Vandalismus gesehen. Wir haben gesehen, wie Vorbesitzer Schränke und Armaturen gestohlen haben. Kupferrohre wurden gestohlen." In einigen Fällen verhindert eine Inspektion weitere Schäden. Wenn Inspektoren beispielsweise feststellen, dass die Rohre gerissen sind, können Reparaturen im Voraus durchgeführt werden. Richardson sagte, dass Inspektoren 300 bis 500 Dollar verlangen.

• Betrachten Sie ein HUD-Haus. Das Ministerium für Wohnungsbau und Stadtentwicklung hält derzeit rund 39.000 Häuser, deren Vorbesitzer Hypotheken bei der Bundesregierung versichert hatten. HUD-Häuser gehen ungefähr sechs Monate nach der Zwangsvollstreckung auf den Markt. Kommunalverwaltungen erhalten die erste Kaufoption. Danach haben Käufer, die sich verpflichten, im Haus zu wohnen, die erste Gelegenheit, ein Gebot abzugeben. Ist das Haus nach ca. 10 Tagen noch am Markt, wird die Kotierung für Investoren geöffnet. Laut Angaben von HUD-Beamten haben die Eigentümer ungefähr die Hälfte der HUD-Grundstücke.

Ein Teil des gesamten Marktes für Zwangsvollstreckungen entfällt auf Georgia, Indiana, Michigan, Ohio und andere Staaten, in denen die Hypothekenkrise besonders gravierend war. Aber wenn eines dieser Häuser Ihren Vorstellungen entspricht, sagt HUD-Sprecher LeMar Wooley, dass die Regierung ein paar Vorteile bietet. "Sie werden den fairen Preis der Immobilie kennen", da HUD seine Bewertungen regelmäßig aktualisiert. Es bietet auch einen "Eigenschaftszustandsbericht", der jedoch nicht aktualisiert wird. Wooley gehört damit zu den Experten, die die Käufer auffordern, ihre eigene Hausinspektion zu bezahlen, bevor sie das Geschäft abschließen.

Wenn HUD den Wert eines guten Inspektors schätzt, sagen Inspektoren ebenfalls, dass HUD-Häuser besser geschützt sind. "Die Regierung unternimmt oft Schritte, um die Häuser zu winterfest zu machen. Sie legt Frostschutzmittel in die Fallen und entleert die Rohre. Wenn es um HUD geht, ist es ein bisschen besser", sagt Bill Richardson, Präsident von ASHI.

• Erwarten Sie nicht, von einem schnellen Verkauf zu profitieren. Anleger, die kaufen, um so wenig wie möglich mit einem Haus zu tun, und hoffen, dass sie mit Gewinn weiterverkaufen, wenn sich der Markt dreht, werden möglicherweise wenig Gewinn und viel Kopfzerbrechen feststellen. Einige Städte gehen gegen nachlässige Immobilienbesitzer vor, verlangen mit der Zeit höhere Strafen und nicht gewartete Häuser verlieren schnell an Wert. Aber Immobilienprofis und Wohnungsverwalter berichten, dass Investoren insgesamt eine willkommene und allzu knappe Ressource sind und die meisten Häuser reparieren, die sie zur Miete oder zum Weiterverkauf kaufen. Darüber hinaus könnten Investoren und neue Eigentümer die Befriedigung erhalten, dazu beizutragen, ein hart umkämpftes Viertel wieder auf Vordermann zu bringen.